伴随着我国“二手房”交易市场的日趋活跃，因交易而产生的纠纷也逐渐增加。笔者根据这些年来参与审理的20起该类案件进行了专题调研。

    特点：

    一、诉讼主体的复杂性。因绝大部分交易是通过中介公司完成的，故此类纠纷的诉讼主体在交易双方与中介公司之间呈现“排列组合”的特征，必要时还需追加另一方参加诉讼。

    二、合同订立的不规范性。在不同的中介公司或同一中介公司内部，交易合同不尽相同，甚至交易双方与中介公司所持的三份合同在具体条款上也大相径庭，对己方不利的条款往往出现在对方的合同中。

    三、当事人权益保障的困难性。多数当事人由于法律意识淡薄，纠纷发生后不注意搜集证据，使得诉讼中自身合法权益难以得到有效保障。

    成因：

 第一，中介公司收取代理服务费后不按约定提供相应服务，因其他客户以更高的价格购房，而向原客户谎称售房人违约并拒不退还服务费。

    第二，中介公司在收取购房款或房租后不知去向，导致当事人的损失基本无法挽回。

    第三，中介公司在收取款项接受委托代为服务后，出具加盖另外一家公司公章的收据，偷梁换柱，导致委托人因不能出具有效的付款凭证而在被诉后举证不利。

    第四，中介公司为没有合法房屋交易手续的双方完成交易而不告知交易风险，明知交易违法仍提供代理服务。

    第五，中介公司利用自身优势地位及当事人法律知识的欠缺，在合同中设置加重对方责任、减轻己方责任的违约条款。

    建议：

    鉴于目前“二手房”交易中中介机构大量介入，违规操作较多的情况，为妥善化解该类纠纷，笔者提出如下建议：

    第一，行政主管部门加强监督与管理，相关部门积极制定统一的“二手房”买卖、租赁合同，规范合同关系，避免中介公司利用合同约定条款进行欺诈。

    第二，针对部分中介机构卷款潜逃，当事人损失无法挽回的情况，建议相关部门切实加强对中介机构经营保证金缴纳的管理，并可考虑适当提高数额标准，必要时与公安机关互相联系，加大惩治力度。

    第三，提高广大群众的法律意识，在具体“二手房”交易中选择委托资信较好的中介机构，注意审查并保留相关票据，在纠纷发生后，及时搜集证据材料，增强维权的法律意识。

    (作者：北京市朝阳区人民法院范 米多)